עסקאות נדל“ן רבות בישראל מערבות כיום משקיעים זרים, חברות זרות ותושבי חוץ. במשך שנים עלתה שוב ושוב השאלה האם שירותים הניתנים לתושב חוץ זכאים למע“מ בשיעור אפס, או שמא יש לחייבם במע“מ מלא כאשר גם גורם ישראלי נהנה מהשירות.
בפסק דין חשוב של בית המשפט העליון שניתן ביום 26.2.2024 בע“א 8556/21, נקבעה הלכה בעלת משמעות רחבה לעולם התיווך והשירותים העסקיים, אשר עשויה להשפיע גם על עסקאות מקרקעין שבהן מעורבים תושבי חוץ. בעלי נכסים, יזמים, מתווכים ועורכי דין בתחום המקרקעין חייבים להכיר את ההלכה החדשה.
מה היה המקרה?
המקרה עסק בחברת ברוקראז' פיננסי ישראלית שתיווכה בין בנק ישראלי לבין בנק זר, וקיבלה עמלת תיווך משני הצדדים לעסקה. הטענה המרכזית הייתה כי העמלה ששולמה על ידי הבנק הזר צריכה ליהנות ממע“מ בשיעור אפס, משום שמדובר בשירות שניתן לתושב חוץ.
רשות המסים סברה אחרת. לטענתה, מאחר שהשירות ניתן למעשה גם לבנק ישראלי, לא ניתן ליהנות מהטבת המע“מ.
מה קבע בית המשפט העליון?
בית המשפט העליון קיבל את עמדת מנהל מע“מ וקבע כי כאשר שירות התיווך ניתן גם לתושב ישראל וגם לתושב חוץ, לא יחול מע“מ בשיעור אפס. בית המשפט הדגיש כי יש לבחון את המהות הכלכלית האמיתית של העסקה ולא את האופן שבו הצדדים בחרו לנסח את ההסכמים ביניהם.
במילים פשוטות: לא משנה אם קיימים שני הסכמים נפרדים, ולא משנה אם כל צד משלם עמלה נפרדת — אם בפועל מדובר בשירות תיווך אחד שמחבר בין שני צדדים לעסקה, השירות נחשב שירות אחד.
למה פסק הדין חשוב לעולם המקרקעין?
למרות שפסק הדין עסק בתיווך פיננסי, ההיגיון המשפטי שלו עשוי להיות רלוונטי גם לתחומי מקרקעין רבים, לדוגמה:
- תיווך נכסים למשקיעים זרים.
- שיווק פרויקטים לתושבי חוץ.
- איתור רוכשים מחו“ל.
- ליווי עסקאות נדל“ן בינלאומיות.
- עסקאות קומבינציה עם חברות זרות.
- השקעות נדל“ן מסחריות המערבות גורמים זרים.
במקרים כאלה עולה לעיתים השאלה האם השירות ניתן רק לתושב החוץ או גם לצד הישראלי. פסק הדין מבהיר כי כאשר שני הצדדים נהנים מהשירות, רשות המסים עשויה לראות בכך שירות אחד החייב במע“מ מלא.
המהות הכלכלית גוברת על צורת ההסכם
אחת הקביעות החשובות ביותר בפסק הדין היא שחבות המס נקבעת לפי המהות הכלכלית האמיתית של העסקה. משמעות הדבר היא שלא ניתן להסתמך רק על מבנה חוזי שנועד להציג את השירות כשירות לתושב חוץ בלבד. רשות המסים ובתי המשפט יבדקו:
- מי קיבל את השירות בפועל.
- מי נהנה מהשירות.
- מה הייתה מטרת השירות.
- כיצד בוצעה העסקה בפועל.
תושב חוץ אינו תמיד פטור ממע“מ
יזמים ומשקיעים רבים מניחים בטעות שכל התקשרות עם תושב חוץ מזכה אוטומטית במע“מ בשיעור אפס. פסק הדין מלמד כי זו הנחה מסוכנת: כאשר השירות קשור גם לגורם ישראלי או מוענק בפועל גם לתושב ישראל, הטבת המס עלולה להישלל.
מה המשמעות עבור יזמי נדל“ן?
יזמים הפועלים מול רוכשים זרים חייבים לבחון בזהירות את מבנה העסקה, זהות מקבלי השירות, אופן החיוב בעמלות, הסכמי השיווק והתיווך והשלכות המע“מ. טעות בתכנון העסקה עלולה להוביל לחיובי מס משמעותיים, ריבית והפרשי הצמדה.
מה המשמעות עבור מתווכי מקרקעין?
מתווכים הפועלים מול משקיעים מחו“ל צריכים להבין כי עצם העובדה שאחד הצדדים לעסקה הוא תושב חוץ אינה מספיקה כדי ליהנות ממע“מ בשיעור אפס. יש לבחון כל מקרה לגופו, ובמקרים רבים דווקא המבנה הכלכלי של העסקה יקבע את תוצאת המס.
פסק הדין בקצרה
| בית המשפט | בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים |
|---|---|
| מספר תיק | ע“א 8556/21 |
| תאריך פסק הדין | 26.2.2024 |
| הצדדים | מנהל מע“מ תל אביב מרכז נגד GFI Securities Ltd. |
| התוצאה | הערעור התקבל ונקבע כי עמלת התיווך חייבת במע“מ מלא |
סיכום
פסק הדין מהווה תזכורת חשובה לכך שבעולם הנדל“ן והמקרקעין הבינלאומי, תכנון מס נכון מתחיל כבר בשלב בניית העסקה. עסקאות המערבות תושבי חוץ עשויות ליצור הזדמנויות עסקיות משמעותיות, אך גם חשיפות מס לא מבוטלות. לפני חתימה על הסכמי תיווך, שיווק או ליווי עסקאות נדל“ן בינלאומיות, מומלץ לבחון את השלכות המע“מ והמס באופן מקצועי כדי להימנע ממחלוקות עתידיות מול רשות המסים.
יצירת קשר
עו“ד דוד אהרן משה מעניק ליווי משפטי בעסקאות מקרקעין, תיווך וליווי עסקאות נדל“ן, חוזים והיבטי מס. טלפון: 04-6790330 · נייד: 050-231-3960 · אתר: oa-law.com · דוא“ל: David@oa-law.com.
גילוי נאות
האמור במאמר זה מהווה מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי או ייעוץ מס פרטני. כל מקרה נבחן בהתאם לנסיבותיו.